不動産売却での税金対策！税金の種類と計算方法・節税方法を解説

不動産売却ではさまざまな税金がかかり、売却金額によっては高額となるケースもあります。
そのため、税金の計算方法や利用できる控除・特例について把握しておくと、いざという時に役立つでしょう。
そこで、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、売却益の控除について解説します。
伊勢原市、平塚市、厚木市、秦野市を中心に神奈川県内全域及び東京都内で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却での税金対策！かかる税金の種類とは

不動産売却では、契約から引き渡しまでにおいて、さまざまな税金がかかります。
不動産売却時にかかる税金の種類は、主に以下の3つです。

• ●印紙税
• ●登録免許税
• ●譲渡所得税

それぞれ順にご説明します。

税金の種類1：印紙税

不動産売却では、買主と売買契約する際に「印紙税」が発生します。
印紙税とは、契約書や領収書などに課される税金のことで、不動産売買では売買契約書に対してかかる税金です。
印紙税の納付方法は、売買契約書に収入印紙を貼付することによって間接的に納税します。
また、印紙税は以下のとおり売却価格によって課される税金が異なります。

• ●100万円超えから500万円以下の場合：2,000円（軽減税率後1,000円）
• ●500万円超えから1,000万円以下の場合：1万円（軽減税率後5,000円）
• ●1,000万円超えから5,000万円以下の場合：2万円（軽減税率後1万円）
• ●5,000万円超えから1億円以下の場合：6万円（軽減税率後3万円）

なお、2024年3月31日までに作成された売買契約書は、軽減税率後の税率が適用されます。

税金の種類2：登録免許税

住宅ローンを利用していた場合は、抵当権抹消登記をおこなう際に「登録免許税」が発生します。
住宅ローンを借り入れる際は、債権者である金融機関によって不動産に抵当権が設定されます。
不動産売却時にはこの抵当権を抹消しなければ売却することができません。
そのため、抵当権を抹消して、不動産登記簿を変更する必要があるのです。
登録免許税は、建物と土地のそれぞれに「1,000円」課税されるため、両方の場合は2,000円かかります。
なお、抵当権抹消登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
そのため、登録免許税以外にも司法書士への報酬も必要になります。
司法書士へ依頼した場合は、およそ1万5,000円程度が相場です。

税金の種類3：譲渡所得税

不動産売却により売却益が発生した場合は、その売却益に対して「譲渡所得税」が発生します。
正確には譲渡所得税は所得税と住民税、復興特別所得税を総称したものになります。
不動産売却による収入は、個人の所得に該当するため、給与所得のように所得税や住民税がかかるのです。
なお、給与所得とは別に分けて計算される分離課税となっているため、会社員の方でも売却益が発生すれば確定申告が必要になります。
また、2037年までは東日本大震災の復興に必要な財源確保として、復興特別所得税も課されます。

不動産売却での税金対策！譲渡所得税の計算方法

ここでは、譲渡所得税の計算方法について解説します。
譲渡所得税は金額が大きくなるケースもあるため、どのくらいの費用がかかるのか計算方法を把握しておくと、資金計画が立てやすくなるでしょう。
譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税を求めるには「譲渡所得」と「税率」を算出する必要があります。

譲渡所得を求める

譲渡所得とは、不動産などの資産を売却することによって得られる利益のことで「売却益」とも呼びます。
譲渡所得は、売却で得た資金から不動産を購入する際にかかった費用と、売却する際にかかった費用の両方を差し引いた額のことで、以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費が不動産を購入する際にかかった費用で、建築代金や測量費、仲介手数料が該当します。
譲渡費用は売却時に支払った費用で、印紙税や仲介手数料のことです。
ここで注意しなければならないのは、建物を売却する場合です。
建物は、時間が経過するとともに資産価値が減少していくため、その価値の差額分を購入価額から差し引く必要があります。
これを「減価償却」と呼び、法定耐用年数により分割して必要経費として計上していく手続きをしなければなりません。
そのため、減少した価値の差額分は所有期間に応じた「減価償却費」を計算し、不動産の購入価額から差し引きます。
減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費＝建物の購入価額×0.9×償却率×経過年数
減価償却費が算出できたら、取得費から差し引きます。

譲渡所得にかかる税率を調べる

譲渡所得にかかる税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。

• ●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63％
• ●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：税率20.315％

なお、所有期間とは不動産を取得したときから売却した日までを指します。

不動産売却での税金対策！譲渡所得の節税が可能な控除制度とは

不動産売却時に発生する譲渡所得税を抑えるためには、いかに譲渡所得（不動産売却益）を抑えるかがポイントになります。
譲渡所得を抑えるためには、利用できる控除を適用させることです。
不動産売却時に利用できる税金控除や特例は、以下のようなものがあります。

税金控除・特例①居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、所有期間の年数にかかわらず譲渡所得から3,000万円控除できます。
たとえば、4,000万円で購入したマイホームを6,000万円で売却した場合（譲渡費用を含む）、売却益は2,000万円発生したことになります。
しかし、この3,000万円の特別控除を利用すれば、そこからさらに3,000万円を差し引くことができるため、売却益はマイナスになり税金がかかることはありません。
このように、大幅に譲渡所得を減らすことができるため、節税対策になります。
ただし、特例を受けるためには、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど、条件があるため注意しましょう。

税金控除・特例②10年超えの居住用財産を売却した際の軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例を利用することができます。
その際は、以下のように税率が変わります。

• ●6,000万円以下の部分：税率14.21％
• ●6,000万円超えの部分：税率20.315％

所有期間が5年以下の場合では、39.63％の税率が課せられるため、大幅に節税することが可能です。
ただし、この特例も3,000万円の特別控除と同様に要件が定められているため、国税庁のホームページで確認してみると良いでしょう。

まとめ

不動産売却では、印紙税をはじめ登録免許税や所得税・住民税などの税金が課されることがあります。
利益が大きければそれだけ負担も増えるため、あらかじめどのくらいの税金がかかるのか計算方法を把握しておくことも大切です。
また、3,000万円の特別控除など利用できる控除・特例も用意されているため、うまく活用して節税対策をおこないましょう。
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