不動産売却の譲渡所得はどのように計算する？取得費や譲渡費用も解説！

不動産を売却すると、利益が生じることがあります。
その利益は譲渡所得と呼ばれ、発生すると税金が課されるので、注意しなくてはなりません。
そこで今回は、譲渡所得の計算方法と、計算に使う取得費や譲渡費用について解説します。
伊勢原市、平塚市、厚木市、秦野市を中心に神奈川県内全域および東京都内で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却による譲渡所得を確認するための計算方法とは

不動産の売却によって譲渡所得が生じると、その金額に譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
譲渡所得税は「所得税・復興特別所得税・住民税」の総称で、譲渡所得に税率を乗じた額を納めます。
ただし、不動産を売却しても譲渡所得が生じなかった場合は、譲渡所得税は発生しません。
そこで、譲渡所得が生じたかどうかがご自身でわかるように、計算方法を確認しておきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は、「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」です。
譲渡価額は不動産を売却した価格、取得費は不動産の購入時にかかった費用、譲渡費用は不動産の売却時にかかった費用です。
なお、売却した不動産が建物の場合は、取得費から減価償却費相当額を差し引く必要があります。
建物は時間が経つとともに価値が減少する資産なので、所有期間中に減った価値を、減価償却費相当額として差し引くのです。
減価償却費の計算方法は2種類あり、一般的な定額法の計算式は「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は建物の用途や構造によって変わるので、確認しておきましょう。
たとえば、建物が非事業用の木造だと0.031、事業用の鉄骨鉄筋コンクリート造だと0.022です。
では、非事業用の木造住宅を売却した場合の譲渡所得を、実際に計算してみましょう。
条件は、「経過年数10年、購入価格4,000万円、売却価格3,500万円、購入時にかかった費用200万円、売却時にかかった費用200万円」とします。
この条件の場合、減価償却費は「4,000万円×0.9×0.031×10＝1,116万円」なので、取得費は「4,000万円＋200万円－1,116万円＝3,084万円」です。
したがって、譲渡所得は「3,500万円－（3,084万円＋200万円）＝216万円」です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」で算出されます。
税率は不動産を所有していた期間に応じて決まり、5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
ただし、譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられており、実際に税金が課されるのは「譲渡所得－控除額」で算出された譲渡課税所得です。
たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用した場合は、最大3,000万円を控除できます。
先述の例でこの特例を適用すると、譲渡課税所得がゼロになるため、譲渡所得税は発生しません。

不動産売却で生じた譲渡所得の計算に使う取得費の種類とは

譲渡所得の計算方法を確認すると、取得費と譲渡費用が多いほど譲渡所得が減り、税金の負担軽減につながることがわかります。
取得費と譲渡費用をもれなく含めるためには、どのような費用が該当するのか把握しておくと良いでしょう。
まず、取得費に該当する費用の種類について解説します。

取得費に該当する費用

譲渡所得を計算する際の取得費に該当するのは、不動産を購入するためにかかった費用です。
具体的には、以下のような費用が該当します。

• ●不動産の購入代金
• ●建物の建築代金
• ●不動産購入時にかかった税金
• ●仲介手数料
• ●土地の測量費や造成費用

不動産の購入代金は売買契約書、建物の建築代金は工事請負契約書などで確認しましょう。
不動産購入時にかかった税金では、印紙税や不動産取得税、登録免許税などが取得費に該当します。
そして、仲介手数料も取得費に該当する費用です。
仲介手数料は不動産会社を介して物件を購入したときや、売却したときに発生します。
売却時に支払った仲介手数料は、譲渡費用に含めましょう。
他にも、土地の取得に際して支払った測量費や、土地の埋立てや地ならしなどをおこなった場合の造成費用は、取得費に該当します。
なお、リフォーム費用は判断が難しいので注意が必要です。
取得費には設備費や改良費などが含まれるので、リフォームの目的がそれらに該当する場合は取得費にできます。
ただし、売却が目的の場合は譲渡費用となり、修繕が目的の場合はどちらにも該当しないので注意しましょう。

取得費に該当しない費用

不動産を購入する際に支払った費用でも、取得費に該当しないものがあります。
たとえば、以下のような費用は取得費にならないので、注意が必要です。

• ●住宅ローン保証料
• ●火災保険料
• ●引っ越し費用
• ●マンションの管理費や修繕積立金

取得費に該当するのは、不動産本体に支払った費用と、不動産の取引に関係する費用です。
そのため、上記の費用は取得費には該当しません。
なお、不動産の購入時には、他にもさまざまな費用が発生する可能性があります。
判断が難しい費用がある場合は、税務署などに問い合わせてみましょう。

不動産売却で生じた譲渡所得の計算に使う譲渡費用の種類とは

譲渡費用には、不動産を売却するためにかかった費用が該当します。
こちらも、具体的な費用の種類を確認しておきましょう。

譲渡費用に該当する費用

譲渡所得の計算に使う譲渡費用に該当するのは、おもに以下の費用です。

• ●仲介手数料
• ●印紙税
• ●広告料
• ●解体費用
• ●測量費

不動産を売却した際の仲介手数料や印紙税は、譲渡費用に該当します。
買主を探す際にかかった広告料も、不動産を売却するための費用なので、譲渡費用に含めます。
解体費用や測量費は、目的によって譲渡費用に該当するかどうかが変わるので注意しましょう。
売却のために解体や測量をおこなった場合は譲渡費用になりますが、それ以外の目的の場合は該当しません。
なお、譲渡所得を計算する際に譲渡費用に含められる費用は、上記以外にもあります。
たとえば、売買契約の締結後にそれより良い条件を提示する購入希望者が現れて、始めに結んだ契約を取りやめた場合の違約金です。
売買契約を締結したあとに、売主の都合で契約を取りやめた場合は、相手に違約金を支払わなくてはなりません。
この違約金は譲渡費用とみなされるので、支払った場合は忘れずに含めましょう。

譲渡費用に該当しない費用

不動産売却時に発生した費用でも、譲渡費用に該当しないものがあります。
たとえば引っ越し費用や、所有している不動産に毎年課される固定資産税と都市計画税は、譲渡費用には該当しません。
修繕費やリフォーム費用、不動産にある私物やゴミの処分費用も、基本的には譲渡費用になりません。
ただし、これらの費用は、場合によっては譲渡費用になる可能性があります。
修繕費やリフォーム費用は、買主の要望によっておこなった場合や、売却価格を増加するために有益であるとみなされると、譲渡費用になることがあります。
私物やゴミの処分費用も、買主からの要望で不動産売却のために必要な場合は、譲渡費用になる可能性があるでしょう。
先述のとおり、取得費と譲渡費用の金額が多いほど譲渡所得が減り、税金の負担が軽減します。
そのため、譲渡費用に該当するかどうかわからない費用はきちんと確認して、もれなく含めるようにしましょう。

まとめ

不動産売却による譲渡所得は、計算方法を知っているとご自身で算出できます。
譲渡所得には譲渡所得税が課されるので、事前に確認できると安心でしょう。
取得費と譲渡費用が多いほど、譲渡所得が減って税金の負担が軽減するので、該当する費用はもれなく含めましょう。
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