遺留分とは？不動産評価額の決め方と決まらないときの対処法を解説

不動産などを相続する場合は、法定相続人に保証されている「遺留分」について把握しておくことが大切です。
遺留分は、兄弟姉妹以外のすべての法定相続人に認められている権利で、遺言書などにより相続分を侵害されている場合でも、最低限保証されている遺産を受け取ることができます。
そこで、遺留分とはなにか、不動産評価額の決め方や決まらないときの対処法について解説します。
伊勢原市、平塚市、厚木市、秦野市を中心に神奈川県内全域及び東京都内で、不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続前に知っておきたい「遺留分」とは？

遺言などによって相続の対象とならなかった場合でも、法定相続人によっては最低限保証されている「遺留分」を受け取れることがあります。
ここでは、遺留分とはなにかについて解説します。

遺留分とは

遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に最低限保証された遺産の取得分のことです。
つまり、相続が発生したら、最低でもこの割合は相続できる権利を指します。
通常、相続時に遺言書があれば、その遺言書の内容に沿って遺産分割をおこないます。
しかし、本来であれば受け取ることができるはずだった法定相続人が不満に思い、遺産を巡るトラブルに発展するケースも少なくありません。
そこで、遺言書に指定されていなくても、最低限の遺産は相続できる制度が遺留分です。

遺留分の取得割合

遺留分は、法定相続人が最低限保証された制度ですが、誰が相続人かによって取得割合が異なってきます。
なお、遺留分は兄弟姉妹以外の法定相続人に認められた制度で、「配偶者」「子ども・孫などの直系卑属」「親・祖父母などの直系尊属」が対象です。
法定相続人と遺留分割合の主なケースは以下のとおりです。

• ●相続人が配偶者のみの場合：遺留分割合1/2（全体の遺留分は1/2）
• ●相続人が配偶者＋子1人の場合：配偶者1/4　子1/4（全体の遺留分は1/2）
• ●相続人が子のみの場合：子1/2（全体の遺留分は1/2）
• ●相続人が親のみの場合：親1/3（全体の遺留分は1/3）
• ●相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合：配偶者1/2　兄弟姉妹なし（全体の遺留分1/2）

このように、相続人が親などの直系尊属のみの場合は、相続財産全体の1/3が遺留分になります。
一方で、それ以外の方（兄弟姉妹を除く）が相続人となる際は、相続財産全体の1/2が遺留分です。
なお、子が2人以上いる場合など、同順位の相続人が複数いる場合には割合を等分します。
たとえば、配偶者と子が2人の合計3人が相続人となる場合は、以下のようになります。

• ●配偶者の遺留分割合：1/4
• ●子1人あたりの遺留分割合：1/8

このように、誰が相続人で何人いるかによって、取得割合が異なるため注意しましょう。

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遺留分において相続した不動産の評価額の決め方

遺産の中に不動産が含まれている場合は、遺留分を計算するために不動産の価値を算出しなければなりません。
ただし、不動産の評価方法は複数あるため、どの方法を用いるのか相続人同士で話し合って決めることになります。
ここでは、相続した不動産の評価額の決め方を5つ解説します。

①固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税額を算出するために用いられている不動産の評価額です。
建物の評価をする場合は、固定資産税評価額をもとに計算されるケースが多いといえます。
なお、固定資産税評価額は以下の方法で調べることができます。

• ●課税明細書（市区町村から送付される）
• ●固定資産税評価証明書（市区町村や都税事務所で取得可能）
• ●固定資産課税台帳（市区町村で閲覧可能）

また、一般的に時価よりも安く地価公示価格の7割程度といわれています。

②路線価

路線価とは、相続税や贈与税を算出する際の基準価額のことです。
路線価は、道路ごとに定められており、道路に面する土地の面積1㎡あたりの価格を表しています。
路線価は、夏頃に国税庁のホームページ上で確認することが可能です。
なお、路線価についても時価より安く、地価公示価格の8割程度といわれています。

③地価公示価格

地価公示価格とは、毎年1月1日時点での土地価格のことで、国土交通省が公表しています。
2人以上の不動産鑑定士による鑑定評価の結果であり、国土交通省の土地鑑定委員会が審査したうえで地価公示価格を決めています。
自由公開市場で取引がされる場合に、通常成立するであろう価格に設定されており、時価に近い額です。

④地価調査標準価格

地価調査標準価格は、毎年7月1日に都道府県が調査をおこなったときの土地価格です。
評価基準は地価公示価格と同じですが、別の地域を調査したり時期をずらしたりすることにより補完する役割があります。

⓹実勢価格

実勢価格とは、実際に取引された価格のことです。
市場で実際に成立した価格なため、統一された基準は存在しません。
なお、実勢価格を調べるには、国土交通省が運営している「不動産取引価格情報検索」を利用すると良いでしょう。

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遺留分の不動産評価額が決まらない・合意が得られないときの対処法

前述したように、不動産評価額を決める方法は複数あり、用いた評価方法によって評価額が異なる可能性もあります。
そのため、請求される側からすれば、少しでも評価額を下げたいと考えるでしょう。
このように、不動産の評価方法が決まらなかったり、合意が得られないケースも少なくありません。
そこで、意見が決まらない場合の対処法を解説します。

対処法①不動産鑑定士に鑑定を依頼する

相続人同士で評価方法が決まらない場合は、利害関係がない不動産鑑定士に鑑定を依頼しましょう。
不動産鑑定士であれば、平等に鑑定してもらえるため、正当な資産価値がわかるでしょう。

対処法②弁護士に相談する

相続人同士で話し合っても、話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談するのも1つの方法です。
弁護士であれば、専門知識を得ており法律的な観点からアドバイスをもらうことができるでしょう。
また、相続に関する手続きなど代行しておこなってもらうことも可能です。
そのため、遺留分だけでなく相続に関して不安や疑問があれば、早いうちに弁護士に相談することをおすすめします。
なお、弁護士へ依頼する際は報酬として手数料が発生することがあるため注意しましょう。

対処法③裁判所を利用する

遺留分額について話がまとまらない場合は、裁判所にて調停や訴訟を利用して解決する方法もあります。
調停は、相手方の住所を管轄する家庭裁判所でおこないます。
また、調停できなかった場合は、訴訟の申し立てをおこないましょう。
訴訟では、最終的に裁判官が判断を下し、遺留分侵害額を決めます。
なお、必ずしも自分の請求どおりに遺留分が認められるとは限らない点に注意が必要です。

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まとめ

遺言書によって本来なら受け取ることができる遺産を侵害されたとしても、法定相続人（兄弟姉妹を除く）には遺留分が認められています。
ただし、遺産の中に不動産がある場合は、不動産の評価額によって取得できる遺留分が異なってくるため注意が必要です。
不動産評価額の決め方については相続人同士でトラブルになりやすいため、不動産鑑定士や弁護士などに相談しながら進めることをおすすめします。
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