相続後の不動産売却の注意点！媒介契約の種類と特徴も解説

相続した土地や建物を活用しない場合、売却や処分を検討する方も多いのではないでしょうか。
しかし、相続にともなう不動産売却では、通常の売却とは異なる注意点があります。
今回は相続後の不動産売却における注意点である、名義や期限、媒介契約の選び方について解説します。
伊勢原市、平塚市、厚木市、秦野市を中心に、神奈川県内全域および東京都内で、土地や建物を相続するご予定の方や、売ることをお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

相続後に不動産売却をする際の「名義」における注意点

まずは、相続後に不動産売却をする際の「名義」における注意点について解説します。

名義変更が必要

名義における注意点としてまず挙げられるのが、名義変更が必要なことです。
土地や建物といった不動産の売却は、名義人でないと手続きができません。
不動産の所有者が亡くなると、遺言書や遺産分割協議にて、土地や建物の取得者に所有権が移転します。
遺産分割協議とは、財産の取得割合や方法などを、全員で話し合うことです。
しかし、所有権が移転しても名義は自動で変更されず、亡くなった方のままとなります。
そのため、土地や建物を不動産売却する場合は、取得した方の名義に変更する手続きが必要です。
その手続きのことを相続登記と呼び、手続きすることによって、法務局にあるデータが書き換えられます。
名義変更をおこなわないと、不動産売却だけでなく、土地を担保にしてお金を借りたり賃貸物件として貸し出したりといったこともできなくなります。
相続登記は義務化されており、正当な理由がないのに手続きをしないと、ペナルティーが生じることも注意点です。

共有名義の場合の注意点

土地や建物などの不動産は、物理的に分けることが難しい財産の一つです。
相続人が複数いる場合、公平性を保つために共有名義にするケースがあります。
しかし、不動産の共有状態はあまりおすすめできません。
たとえば、その土地や建物を不動産売却したいと考えたとき、共有者全員の同意が必要となるからです。
疎遠になっていたり遠方に住んでいて連絡を取るのが難しかったりする場合、同意が得られない可能性があります。
また、知らないあいだに2次相続や3次相続が発生しており、たくさんの方と共有している状態になる恐れもあるでしょう。
そのような状態になってしまうと、ますます活用のできない不動産を抱えることになります。
また、売ることへの同意だけでなく、売り出し価格に対する同意も得なければなりません。
「〇〇円なら売って良い」「〇〇円までなら値下げ可能！」という風に、全員で売却価格のボーダーラインを決めておきます。
価格をあらかじめ決めておけば、購入希望者から値下げ交渉があった際、スムーズに対応することが可能です。

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相続後に不動産売却をする際の「期限」における注意点

続いて、相続後に不動産売却をする際の「期限」における注意点について解説します。

売却期限は？

亡くなった方の土地や建物を取得したあと、売却までの期限は3年が目安となります。
その理由は、売る際に利用できる特別控除や特例が、3年を超えると適用できなくなる可能性があるからです。
そのため、お得に売りたい場合は、3年をめどに売却することを検討なさってください。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、譲渡所得の計算で用いる取得費に、納めた相続税の一部を含められる制度です。
土地や建物を売って利益が出た場合、譲渡所得税を納める必要があります。
利益のことを譲渡所得と呼び、計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－取得費－譲渡費用
取得費とは、売りたい土地や建物を購入した際にかかった費用ことです。
売買契約書にかかる印紙税や登録免許税、不動産取得税や住宅ローンの事務手数料などが該当します。
譲渡費用とは、売却時にかかった費用を指し、解体費用や仲介手数料などのことです。
譲渡所得税は、譲渡所得の金額に応じてかかるため、税金の負担を抑えたい場合は譲渡所得を少なくする必要があります。
取得費を多く計上すれば、その分譲渡所得を圧縮でき、譲渡所得税の負担を軽減することが可能です。
取得費加算の特例を用いるためには、下記の条件を満たす必要があります。

• ●相続や遺贈で不動産を取得している
• ●相続税が課税されている
• ●相続が開始された日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降、3年を経過する日までに売る

注意点として押さえておきたいのが、売却期限があることと、相続税が課税されているという点です。
相続税は基礎控除の適用によって非課税となるケースも多くあります。

空き家を売る場合の3,000万円の特別控除

相続した家が空き家なら、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除することもできます。
主な条件は、下記のとおりです。

• ●亡くなる直前まで住んでいた家である
• ●昭和56年5月末以前に建てられた家である
• ●マンションなどの区分所有建築物以外である
• ●相続が開始された日の翌日から、3年を経過する日が属する年末までに売る

この特例を利用する場合も、3年を期限に売ることが条件となっています。

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相続後に不動産売却をする際の「媒介契約」における注意点

最後に、相続後に不動産売却をする際の「媒介契約」における注意点について解説します。
媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約です。
契約期間や報酬の金額、どのような売却活動をおこなうかなどを決め、契約を締結します。
種類が3つあり、それぞれ特徴やメリットが異なるので、適したものを選ぶことがポイントです。

種類1：一般媒介契約

一般媒介契約とは、1社以上の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
売主自身で買主を見つけて不動産売却をおこなえる、自己発見取引も可能となります。
幅広く買主を探せるのがメリットですが、不動産会社に活動状況の報告義務がないことが注意点です。

種類2：専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社にしか仲介を依頼できない契約です。
自己発見取引は可能となります。
また、レインズ（不動産会社専用の物件情報サイト）への物件情報登録や、売主に対する販売状況の報告が、2週間に1回以上義務付けられています。

種類3：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社にしか仲介を依頼できず、自己発見取引も不可となる契約です。
レインズへの物件情報登録はもちろん、売主に対する販売状況の報告は、1週間に1回以上必要です。
3つのなかでもっとも制限のある契約となります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、報告が義務付けられているため、販売状況を把握しやすいメリットがあります。
スムーズに不動産売却をしたい場合は、専任系の媒介契約を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

相続後に不動産売却をおこなう場合は、相続登記によって名義変更が必要となります。
取得費加算の特例や空き家の3,000万円の特別控除など、税金の負担を軽減するための特例を利用するためには、売却期限があることが注意点です。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリットが異なるため、ご自身に合ったものを選ぶのがポイントです。
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