不動産売却で必要となる登記簿謄本とは？取得方法や見方も解説

不動産売却では、さまざまな重要書類が必要となり、売主側で準備するものも少なくありません。
その一つが登記簿謄本というものです。
不動産取引を安心・安全なものにするためには、登記簿謄本の見方についても知っておくべきといえます。
今回は登記簿謄本とはどのようなものなのか、必要となるタイミングや見方について解説します。
伊勢原市、平塚市、厚木市、秦野市を中心に、神奈川県内全域および東京都内で土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の登記簿謄本とは？

まずは、登記簿謄本とはどのようなものなのか、登記の概要とともに解説します。

不動産登記とは？

登記簿謄本を知るうえで、まずは不動産登記について理解を深めておく必要があります。
登記とは、土地や建物などの権利関係を、社会的に公示するためのものです。
所有者が誰なのか、抵当権は設定されているのか、取得時期や不動産の所在地などが登録されます。
土地や建物は、一見しただけでは所有者が誰なのかわかりません。
インターフォンを押して出てきた方がいても、その方が所有者とは限らないでしょう。
また、権利関係についても、土地や建物を見ただけでは詳しい情報を知るのは難しいといえます。
登記とは目で見てわからない不動産の情報を記録し、公開することによって、売却や購入を安全におこなうためにする行政制度です。

登記簿謄本とは？

登記簿謄本とは、登記された内容をまとめた台帳のことです。
法務局の印鑑が押されたものを出力すれば、売却時に公的な証明書として利用することができます。
もし登記簿謄本がなければ、売りたい土地や建物が、ご自身のものだということを証明できません。
所有者が誰なのかわからなければ、買主にとってその不動産を購入するリスクが大きくなるため、売却が難しくなるでしょう。
ちなみに謄本とは、原本の内容をそのまま写した書類です。
個人の不動産については、所有者などを記載した登記簿を法務省が管理しています。
登記簿が電子データ化されていない時代、保管されている登記簿を謄写し交付していたため、登記簿謄本という名称なのです。

登記事項証明書とは？

登記事項証明書とは、現代版の登記簿謄本のことです。
現在、登記内容はデータ化されており、内容をそのまま写すことができません。
その代わりに、登記事項証明書という書類が発行されます。
内容は変わらないため、売却時に準備する書類の一つとして認識なさってください。
登記簿謄本は、これまで長く親しまれてきた呼び方のため、登記事項証明書に変わっても慣例的に表記されています。

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不動産売却で登記簿謄本はいつ必要？取得方法は？

続いて、必要となるタイミングと取得方法について解説します。

必要なのはいつ？

登記簿謄本が必要になるのは、主に下記のタイミングです。

• ●土地や建物を購入・売却するとき
• ●土地や建物を相続するとき
• ●住宅ローンを使うとき

必要となるタイミングとしてまず挙げられるのが、土地や建物を購入したり売却したりするときです。
登記簿謄本は自由に取得が可能なので、購入したい不動産の情報を知りたいときに活用できます。
売却時は、買主に対して提出するのが一般的です。
先述のとおり、ご自身が所有者であることを証明できないと、その土地や建物を売るのが難しくなります。
不動産会社で取得することもあるので、誰が準備するのかを不動産会社に相談しておくと安心です。
また、親などが亡くなり、土地や建物を相続する際も必要となります。
不動産を相続した場合、名義を被相続人から取得者へ変更しなければなりません。
名義変更の手続きを相続登記と呼び、絵里和6年から義務化されています。
さらに、住宅ローンを使うときも、登記簿謄本が必要です。
借り入れをする金融機関から提出が求められるので、審査のタイミングで準備する必要があるでしょう。

取得方法

取得方法して、下記が挙げられます。

• ●不動産の所在地を管轄する法務局の窓口で取得する
• ●オンラインで取得する

法務局の窓口で取得する場合は、申請書を記入し、提出します。
申請書には名前や住所、建物の種類や必要枚数などを記入なさってください。
手数料がかかるので、相応の金額の収入印紙の購入が必要です。
オンラインの場合は、まず登記オンラインシステムへアクセスし、申請者の情報を登録します。
必要な情報を記入した請求書を作成し、システム上で提出します。
後日、指定した場所に郵送されてくるので、受け取って完了です。
オンラインで取得する場合の手数料は、オンラインバンキングなどで納付することになります。
また、利用できるのは、月曜日から金曜日の8：30～21：00までです。
祝日や年末年始はシステムが停止しているので、利用することができません。

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不動産売却時の登記簿謄本の見方

最後に、登記簿謄本の見方について解説します。
登記簿謄本は、表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）・共同担保目録と、4つの部分にわかれている書面です。
順番に登記されていくので、表題部しかない場合や、表題部と権利部（甲区）しかないものも存在します。

表題部の見方

表題部に記載されているのは、不動産を特定するための情報である、所在地や構造、面積や地目などです。
地目とは土地の種類や用途のことで、宅地や畑、田や農地という表記がされています。
登記した日付や理由についても確認できるので、いつ入手したのかを確認することが可能です。
また、建物に関しては構造や種類、床面積などが記載されています。
種類は家屋のほかに、事務所や店舗、共同住宅など、どのような建物なのかが記載されています。

権利部（甲区）の見方

登記の順番や目的、権利者に関する内容が記載されているのが、権利部（甲区）です。
所有権保存登記（最初におこなわれる登記）や、所有権移転登記の情報が記載されています。
また、権利部（甲区）には、不動産を取得した理由も、情報の一つとして記載されています。
たとえば売却によって手放し、買主に所有権が移転した場合などです。
「〇年〇月〇日に、〇〇が〇〇へ土地を売ったため、所有権が移転した」という風な内容となります。

権利部（乙区）の見方

権利部（乙区）には、所有権以外の権利関係のことが記載されています。
代表的なものが抵当権です。
抵当権とは、たとえば住宅ローンを使ってマイホームを購入したとき、お金を貸した金融機関がその家を担保として設定する権利です。
万が一返済が不可となったとき、担保にしている家を売って債権を回収します。
住宅ローンを返済しているあいだは、抵当権が設定されており、完済すると抹消登記がおこなわれます。

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まとめ

登記簿謄本とは、登記された内容（所有者や権利関係など）をまとめた台帳のことで、不動産売却時の公的な証明書となります。
必要になるタイミングは、土地や建物を購入・売却するときや、不動産を相続したとき、住宅ローンを使ってマイホームを購入する際などです。
登記簿謄本は表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）にわかれており、見方がそれぞれ異なります。
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