任意売却における抵当権消滅請求とは?概要や代価弁済との違いについて解説
- この記事のハイライト
- ●第三取得者が債権者へ抵当権の消滅を請求する制度を抵当権消滅請求という
- ●抵当権消滅請求の主導権は第三取得者、代価弁済の主導権は債権者にある
- ●抵当権消滅請求は競売によって自宅が差し押さえられてしまう前におこなう必要がある
住宅ローンの返済が困難になり、任意売却を検討する場合、債権者から許可を得なければなりません。
債権者から同意を得られない場合は、抵当権消滅請求をおこなって、抵当権の消滅を請求することが可能です。
今回は抵当権消滅請求とはなにか、代価弁済との違いや請求時のポイントについて解説します。
伊勢原市、平塚市、厚木市、秦野市を中心に神奈川県内全域及び東京都内で任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
任意売却における抵当権消滅請求とは
住宅ローンの滞納が続くと、最終的に自宅は競売にかけられ、強制退去となってしまいます。
競売にかけられる前に不動産を売却する方法として任意売却がありますが、任意売却をおこなうには債権者の同意が必要です。
同意を得られなかった場合は手続きを進められないため、状況に応じて「抵当権消滅請求」を検討することになります。
任意売却での抵当権消滅請求とは
抵当権消滅請求とは、抵当権付きの不動産を取得した方が、債権者に抵当権の消滅を請求することです。
抵当権が設定された不動産を「抵当不動産」、不動産を取得した方を「第三取得者」といいます。
ローンを組んで購入した不動産は、債権者によって設定された抵当権を抹消しなければ売却ができません。
抵当権とは債権者が不動産を担保にする権利のことで、抹消するにはローンを完済する必要があります。
ローンを完済できない場合には、債権者から許可を得て任意売却をおこないますが、必ずしも同意を得られるとは限りません。
このような場合に検討されるのが、抵当権消滅請求です。
抵当権消滅請求は、抵当不動産の取得者だけに認められた権利であり、債務者(ローン契約者)は請求できません。
抵当権消滅請求を検討するケースとは
抵当権消滅請求は、債権者が任意売却に応じてくれない場合に利用される制度です。
交渉が難航するケースとは、たとえば不動産に複数の抵当権が設定されている場合などです。
抵当権は1つのみとは限らず、第一抵当権、第二抵当権、第三抵当権と複数の抵当権が設定されていることがあります。
任意売却の売却代金は第一抵当権者から順番に配当され、後順位者に配当が回らないことも少なくありません。
融資したお金が返ってこなければ任意売却をしても意味がないため、後順位抵当権者は抵当権の抹消に応じないことがあります。
その場合は粘り強く債権者と交渉を続ける必要がありますが、ローンを滞納したまま長期間が経過すると自宅は競売にかけられてしまいます。
こうした事態を回避するために、第三取得者が債権者に対して、抵当権消滅請求をおこなうのです。
債権者の選択肢
抵当権消滅請求をおこなう場合、まず任意売却で購入する予定の買主(第三者取得者)に所有権を移転します。
所有権が売主から第三取得者に移転されたら、第三取得者から債権者へ抵当権消滅請求の書面を送付します。
書面を受け取った債権者は、抵当権の抹消に応じるか、拒否して競売手続きを申し立てるか選択しなければなりません。
いずれも選択しないまま2か月が経過すると、債権者は抵当権の抹消を承諾したとみなされます。
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抵当権消滅請求と代価弁済との違いとは
代価弁済とは、債権者からの請求に応じて第三取得者が代価を支払い、抵当権を消滅させる制度です。
はじめに、債権者が第三取得者に「これぐらいの金額なら抵当権を抹消できますよ」と交渉をおこないます。
第三取得者が納得すれば、債権者に提示された金額を支払い、債権者が抵当権を抹消する流れです。
抵当権消滅請求と代価弁済では、主導権・第三者取得者になれる条件・保証人による行為・地上権の取得者の行為などが異なります。
違い①主導権
両者の大きな違いは、どちらに主導権があるかです。
- ●抵当権消滅請求:第三取得者が債権者に提示する
- ●代価弁済:債権者が第三取得者に提示する
抵当権消滅請求は、抵当不動産を取得した第三者が債権者に金額を提示し、抵当権の消滅を請求します。
一方で代価弁済は、債権者のほうから第三者に金額を提示し、抵当権を消滅させる制度です。
つまり抵当権消滅請求と代価弁済では、誰がアクションを起こすかという点が異なります。
代価弁済の場合、第三取得者は債権者からの申し出を待たなければならず、自分から抵当権の問題を解消することはできません。
違い②第三者取得者になれる方の条件
抵当権消滅請求は、相続による不動産取得者以外であればどなたでも請求が可能です。
売買や贈与など、どのような経緯であったにしろ、第三取得者として抵当権の消滅請求が認められています。
一方で代価弁済の場合は、所有権や地上権を売買で買い受けた者だけに請求できるという制限が設けられています。
たとえば相続や贈与、財産分与などで取得した第三取得者に対しては、代価弁済の請求が認められていません。
違い③地上権の取得者の行為
地上権とは、他人の土地を使用して建物や竹木などを所有する権利です。
たとえば他人から田として土地を借り、稲作などをおこなっている場合は「地上権」に該当します。
地上権の第三取得者は抵当権消滅請求ができませんが、代価弁済であれば請求が認められています。
違い④保証人による行為
代価弁済では、保証人が抵当不動産を購入した場合に、債権者から抵当権抹消の請求を受けることがあります。
このような申し出があった場合には、保証人であっても代価弁済に応じることが可能です。
一方で抵当権消滅請求に関しては、抵当不動産の保証人が請求することは認められていません。
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任意売却で抵当権消滅請求をするときのポイント
ここまで解説してきた内容も含めて、抵当権消滅請求をおこなう際のポイントを確認しておきましょう。
債務者は抵当権消滅請求ができない
抵当権消滅請求をおこなえるのは、抵当不動産を取得した第三者のみであり、債務者には認められていません。
債務者の請求により抵当権を抹消してしまうと、債権者が無担保状態になり不利益を被ってしまうためです。
債務者が抵当権の抹消を債権者に依頼するためには、原則として住宅ローンを完済する必要があります。
抵当権消滅請求のみなし承諾
抵当権消滅請求をおこなう際、抵当不動産を取得した第三者が債権者に対して書面を送付します。
書類を受け取った債権者は、この要求に応じるか、拒否して競売の申し立てをおこなうか決める必要があります。
抵当権抹消に承諾しない場合は、2か月以内に競売の申し立てをおこなわなければなりません。
この期間内に競売の申し立てがなければ、抵当権消滅請求を承諾したとみなされます。
抵当権消滅請求の時期
抵当権消滅請求は、いつおこなうかも重要です。
住宅ローンを完済しているのであれば、法務局で手続きをおこない、抵当権をすぐに抹消できます。
しかしローンが残っている場合は、自宅が競売にかけられてしまう前に抵当権消滅請求をおこなわなければなりません。
競売によって自宅が差し押さえられると売却ができなくなってしまうため、早めに行動するようにしましょう。
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まとめ
抵当権抹消請求とは、抵当権付きの不動産を取得した第三者が、債権者に対して抵当権の消滅を請求することです。
抵当権消滅請求が可能なのは抵当不動産の第三取得者だけであり、債務者本人による請求は認められていません。
代価弁済との違いには、請求者や取得者の条件、保証人・地上権の取得者による行為などが挙げられます。
抵当権消滅請求は、競売によって不動産が差し押さえられる前におこなう必要があるため、早めに決断することが大切です。
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