収益物件の相続人はどうやって決める？家賃の取り扱いや注意点も解説

収益物件の相続は、物件の維持管理や賃貸経営のノウハウ、さらには相続税の納付まで、考慮すべき要素が多岐にわたります。
本記事では、収益物件の相続人の決め方や家賃は相続財産になるのか、売却時の注意点について解説します。
伊勢原市、平塚市、厚木市、秦野市を中心に神奈川県内全域及び東京都内で不動産を相続予定の方は、ぜひご覧ください。

収益物件の相続人の決め方とは？

収益物件の相続人の決め方は、遺言書の有無によって大きく異なります。

遺言書がある場合

遺言書がある場合、基本的には遺言書の内容にしたがって収益物件の相続人が決まります。
遺言書では、特定の相続人に収益物件を相続させることを明確に指定することができ、相続人間のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
ただし、遺留分侵害の問題が生じる可能性があるため、遺言書を作成する際は他の相続人の遺留分にも配慮する必要があります。
遺留分とは、被相続人（故人）が自由に処分できる遺産を一定範囲に制限し、配偶者・子・直系尊属に最低限の取り分を保障する制度です。
兄弟姉妹には遺留分は認められていません。
子や配偶者がいる場合は遺産の1/2が、直系尊属のみの場合は1/3が遺留分の総額です。
侵害された相続人は、遺留分侵害額請求によって不足分を求めることができます。

遺言書がない場合

遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議をおこない、誰が収益物件を相続するかを決定します。
遺産分割協議では、相続人全員の合意が必要です。
収益物件の維持管理能力や経営意欲、他の相続財産との価値のバランス、相続税の支払い能力などを総合的に考慮しながら、承継者を決めていきます。
遺産分割協議では、収益物件の評価額を適切に算定することが重要です。
不動産鑑定士による評価を受けると、客観的な価値を把握することができます。
また、収益物件の相続人が決まった場合、他の相続人に対して代償金を支払うと、相続財産の公平な分配を実現することができます。
ただし、相続人の意見が対立して遺産分割協議が難航するケースも少なくありません。
その場合は、調停や審判など、家庭裁判所での手続きが必要となることもあります。
とくに収益物件は、その価値や将来の収益性について相続人の間で見解が分かれやすく、話し合いが長期化する傾向があります。
なお、遺産分割協議が成立した場合は、その内容を書面にして相続人全員が署名・押印した遺産分割協議書の作成が必要です。
遺産分割協議書は、収益物件の名義変更（相続登記）の際に必要となる重要な書類です。
また、将来的なトラブル防止のためにも、協議の経緯や合意事項を詳細に記録しておくと良いでしょう。

収益物件の家賃は相続財産に含まれる？

収益物件の家賃収入の取り扱いは、相続開始の前後や遺産分割協議の成立時期によって異なります。
時期ごとの家賃収入の取り扱いは以下のとおりです。

相続開始前の家賃収入の取り扱い

相続開始前、つまり被相続人が生存している期間の家賃収入は、当然ながら被相続人の収入として扱われます。
具体的には、亡くなった日までに支払期日が到達している家賃収入が被相続人の収入となります。
たとえば、家賃の支払期日が月末で、被相続人が月の途中で死亡した場合、前の月の月末分までが被相続人の家賃収入として、準確定申告が必要です。

相続開始後から遺産分割協議成立までの期間の取り扱い

相続開始後から遺産分割協議が成立するまでの期間については、収益物件は相続人全員の共有財産です。
この期間に発生する家賃収入も、法定相続分に応じて相続人全員に帰属します。
たとえば、配偶者と子ども2人が相続人の場合、家賃収入は配偶者が2分の1、子供がそれぞれ4分の1の割合で取得する権利を持つことになります。
実務的には、この期間中、特定の相続人が家賃の管理や収受をおこなっていることが多いでしょう。
その場合、その相続人は他の相続人の法定相続分に相当する家賃を預かっている状態となります。

遺産分割協議成立後の取り扱い

遺産分割協議が成立した後は、その協議内容にしたがって家賃収入の帰属が決まります。
収益物件を特定の相続人が取得することになった場合、協議成立後に発生する家賃収入は、その相続人が全額受け取る流れです。
ただし、遺産分割協議の成立から不動産の名義変更までには一定の時間がかかるため、この期間の家賃収入の取り扱いについても、協議書で明確に定めておくことが望ましいでしょう。
また、相続開始時にすでに発生していた滞納家賃についても、相続財産として適切に評価する必要があります。
滞納家賃は回収可能性を考慮して評価額を決定することになりますが、この評価は相続税申告に影響するため、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

相続した収益物件を売却する際の注意点とは？

相続した収益物件を売却する場合は、以下の点に注意しましょう。

注意点①相続物件売却の税金対策

相続した収益物件を売却する際、もっとも重要なポイントの1つが税金対策です。
とくに注目すべきは「取得費加算の特例」です。
取得費加算の特例は、相続時に支払った相続税の一部を売却時の取得費に加算できる制度で、譲渡所得税の負担を軽減することができます。
ただし、特例を活用するには一定の条件があります。
相続開始から3年10か月以内に売却することや相続税の申告をしていることなどが条件です。
詳細は、国税庁のホームページで確認しておきましょう。

注意点②売却のタイミングとリスク管理

収益物件の売却タイミングは、市場動向だけでなく、建物の経年劣化や修繕費用の増加なども考慮して決定する必要があります。
築年数が古くなるほど、大規模修繕や設備の更新が必要となり、売却価格に大きく影響します。
また、入居者の年齢層や入居期間なども、売却時の重要な判断材料です。
とくに注意が必要なのは、相続直後の売却です。
相続税の納付のために急いで売却する場合、市場価格を下回る価格での売却を余儀なくされることがあります。
可能な限り、相続税の納付資金は事前に準備しておき、適切なタイミングで売却できるようにすることが望ましいでしょう。

注意点③入居者への対応と立ち退き交渉

収益物件を売却する際の大きな課題が、入居者への対応です。
賃貸借契約は、所有者が変わっても継続されるため、入居者の権利は保護されます。
そのため、売却前に立ち退きが必要な場合は、十分な時間的余裕を持って交渉を進めることが大切です。
立ち退き交渉では、入居者との良好な関係を維持しながら、適切な立退料の提示や代替物件のご紹介など、丁寧な対応が求められます。
とくに長期入居者の場合は、正当な事由が必要となり、交渉が長期化する可能性もあるため、注意が必要です。
売却前に不動産会社に相談し、適切な進め方を検討することが重要です。
また、立ち退き交渉が難航する場合に備えて、入居したままでの売却も視野に入れておく必要があります。
ただし、その場合は購入希望者が限定される可能性があり、売却価格にも影響が出る可能性があります。

まとめ

収益物件の相続人の決め方は、遺言書で決める方法と遺産分割協議で決める方法があります。
相続開始前の家賃は相続財産となり、相続開始後は相続人の収入となります。
収益物件を相続後に売却する場合は、税金の特例や売却のタイミング、入居者への対応に注意しましょう。
伊勢原市の不動産売却なら工場・倉庫・調整区域まで対応可能な株式会社インテリジェントにお任せください！
伊勢原市で不動産売却・買取・購入でお悩みなら、ぜひお気軽にご相談ください。
弊社では、工場、倉庫、市街化調整区域の不動産売却も対応可能です。