離婚する場合に家を売る最適なタイミングとは？売却の流れや注意点を解説

離婚にともなって家を売りたいと考えているものの「いつ売るのが一番良いのか分からない」と思う方も多いでしょう。
そこで本記事では、離婚時に家を売却するのに最適なタイミングや、具体的な売却方法、注意点を解説します。
伊勢原市、平塚市、厚木市、秦野市を中心に神奈川県内全域及び東京都内で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚が決まったら家を売る最適なタイミングとは？

離婚が決まった際、まず考えなければならないのが「家」の問題です。
共有名義や単独名義、住宅ローンの有無など状況はさまざまですが、スムーズに財産分与を進めるためには売却タイミングを見極めることが重要です。

離婚前のタイミングで売却するメリット・デメリット

離婚前に家を売却しておくと、売却価格が明確になり、そのお金を元に財産分与の話し合いを進めやすくなります。
たとえば、住宅ローン残債がある場合も売却額が決まれば、残債を差し引いた実質的な利益をどう分けるかをはっきりさせやすいでしょう。
ただし、離婚前に家を売却するには、両者が合意して手続きを進める必要があります。
感情的なしこりや意見の対立から協議が長引くと、不動産市況の変化によって売り時を逃してしまうケースがあります。
さらに、売却活動には通常1～3か月ほどの時間がかかることもあり、離婚協議と並行してスケジュール管理をしなければならない点は大きな負担となるでしょう。

離婚後のタイミングで売却するメリット・デメリット

離婚後に売却を検討する場合、すでに夫婦関係が解消されているため、必要最小限のやり取りで済む可能性があります。
たとえば、名義人がどちらか単独であれば、離婚後に名義人が主体となって売却手続きをおこなえるため、話し合いの手間が減る点がメリットです。
一方で、離婚後に売却する場合でも、売却益の配分や住宅ローンの連帯保証の問題などが残っていると、再度トラブルが起こることがあります。
とくに離婚後に売却益をどう分配するかを巡って意見が食い違えば、せっかくの離婚成立後も関係がこじれてしまうかもしれません。
また、売却活動の途中で別居中の相手と連絡を取り合わなければならない場合、心理的な負担を感じる方もいます。

離婚が決まったらどう家を売る？3つの売却方法

離婚が決まった際「家をどう売却するか」は大きな問題です。
共有名義の場合や、住宅ローンが残っている場合など、状況によっては手続きや話し合いが複雑になることもあります。
しかし、売却方法を正しく理解し、自分たちに合った手段を選択すると、スムーズに財産分与や新生活への準備を進めることができます。

①仲介による売却方法

仲介による売却とは、不動産会社に依頼し、一般の買主を探して売却する方法です。
市場価格に近い値段で売却できる可能性が高く、うまくいけば大きな利益を得ることも期待できます。
とくにローン残債が少なく、家の資産価値が高い場合は仲介が選択肢として有力です。
仲介の最大のメリットは、売却価格が高くなる傾向があることです。
一方で、買主を探すために数か月程度の時間がかかることがあり、離婚協議と並行して売却活動をおこなう負担は軽くありません。
また、相場よりも高い価格を設定すると、売却までにさらに時間を要することもあるため、離婚後の生活プランに合わせてスケジュールを立てることが重要です。

②任意売却による方法

住宅ローンの返済が難しくなった場合に、債権者（主に金融機関）と調整して、市場価格に近い値段で売却する方法を「任意売却」と言います。
通常はローンを滞納すると、競売にかけられる可能性がありますが、競売よりも高値で売れる可能性があるため、より残債を圧縮しやすいのが特徴です。
任意売却は、ローンが残っているものの返済が困難、またはすでに滞納が始まっている場合に検討されるケースが多いです。
競売にかけられると、家が相場より安価で売却されるうえ、手続きが強制的に進められるため、当事者が主導権を握りにくいデメリットがあります。
その点、任意売却なら市場価格に近い売値を狙いやすく、手続きもある程度柔軟に対応できます。

③不動産買取による売却方法

不動産会社が直接物件を買い取る方法が「不動産買取」です。
仲介のように一般の買主を探す手間がないため、売却までの期間が短いのが最大の特徴です。
離婚後に新生活を早急に始めたい、売却手続きにあまり時間をかけたくない、といった場合に向いています。
不動産買取のもっとも大きなメリットは「早さ」です。
査定に納得して契約が締結されれば、数週間ほどで現金化できるケースもあり、共有名義や財産分与の問題を素早く解決しやすいでしょう。
一方、一般的に仲介で売却するよりも、価格は低くなる傾向があります。
そのため、「多少安くなっても早く手放したい」というニーズがある場合におすすめの方法です。

離婚が決まったら家を売る前に知っておきたい注意点

離婚にともない家を売る際は、以下の点に注意が必要です。

注意点①財産分与のタイミングを見極める

財産分与とは、結婚期間中に夫婦で築いた財産を公平に分ける制度のことです。
家をいつ売るかによって、財産分与がスムーズに進むかどうかが大きく異なります。
離婚前に売却すると、売却代金がはっきりしているため、その金額を基準に分けやすいメリットがあります。
一方、離婚後に売却する場合は、住み替えなどの都合で時間的余裕がないなかで売却を進めることも少なくありません。
どちらを選ぶかは、夫婦の話し合いの状況や住宅ローンの有無、さらに市場の動向などを踏まえて検討する必要があります。
また、家を売った後に得られる利益（売却益）をどのように分配するか、具体的な数字を決めておくことは大切です。
後から「どちらがどのくらい頭金を出したか」「ローン返済にどちらがどれほど負担したか」などの主張が食い違うと、離婚後のトラブルの原因となります。
できれば、売却前の協議段階で、分与の割合を文書化しておきましょう。

注意点②住宅ローンの残債

住宅ローンが残っている家を売却する際は、売却金額がローン残債を上回るか下回るかが重要です。
もし、上回れば、残債を一括返済し、余った金額を財産分与に充てられます。
しかし、ローン残債のほうが大きければ、追加で返済資金を用意しなければならないケースも出てきます。
離婚時は、生活費や引っ越し費用など出費が重なるため、早めに金融機関や不動産会社へ相談し、自分たちの状況に合った売却方法を選びましょう。
夫婦のどちらかが連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚後もローン返済義務を負い続ける可能性があります。
たとえ名義変更ができたとしても、金融機関の審査が通らなければ、そのまま責任が残ることもあるため、十分に注意しましょう。

注意点③公正証書を作成してトラブルを防ぐ

離婚にともなう財産分与や売却益の配分などを口頭だけで取り決めていると、後になって「聞いていた話と違う」といった紛争に発展する恐れがあります。
離婚後に一度こじれてしまうと、再度話し合いの場を設けるのは精神的にも大きな負担となります。
そこでおすすめなのが、公正証書の作成です。
公正証書とは、公証役場の公証人が作成する公的な書面です。
財産分与の内容や支払い義務などを公正証書に明文化しておくと、法的な効力が強まります。
もし、約束違反があった場合でも、迅速に強制執行ができる可能性が高まるため、離婚後のトラブルを最小限に抑えることが期待できます。

まとめ

離婚を機に家を売るタイミングは、離婚前と離婚後でメリット・デメリットが異なります。
売却方法は、不動産会社の仲介による売却、任意売却、不動産買取の3つの方法があります。
家を売る際は「財産分与のタイミング」「住宅ローンの残債」「公正証書の作成」にご注意ください。
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