住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却はできる？メリットも解説

住宅ローンを滞納していなくても任意売却ができるのか、疑問に思っている方もおられるのではないでしょうか。
実は、住宅ローンを滞納していなくても任意売却をすることは可能ですが、その際は金融機関の同意が必須になります。
そこで、住宅ローンをまだ滞納していなくても任意売却はできるのか、金融機関の同意を得るのが難しい理由と任意売却のメリットを解説します。
伊勢原市、平塚市、厚木市、秦野市を中心に神奈川県内全域及び東京都内で、マイホームの任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンをまだ滞納していなくても任意売却はできる？

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が難しくなった場合に、債権者である金融機関の同意を得て自宅を売却する方法です。
通常、任意売却は、住宅ローンを滞納したときの手段の1つとして利用されます。
では、住宅ローンを滞納していない状態でも任意売却はできるのでしょうか。

ローンを滞納していなくても任意売却は可能

結論からいえば、住宅ローンをまだ滞納していなくても任意売却することは可能です。
ただし、前述したように任意売却を進めるためには、債権者である金融機関から同意を得る必要があります。
しかし、本来であれば任意売却は、滞納の事実がなければなりません。
そのため、住宅ローンを滞納せずに返済している状況では、金融機関としてはこのままローン完済まで返済してほしいと思っています。
つまり、ローンの返済が続けられると判断されると、基本的には任意売却の同意が得られないでしょう。
ただし、病気やケガなどで働けなくなった場合や、失業、転職などにより収入が下がってしまい、今までどおりの支払いが困難になりそうという場合は、任意売却が認められる場合もあります。
住宅ローンを滞納なく返済している場合は、債権者である金融機関とのあいだで良好な関係が保たれています。
そのため、任意売却の相談をおこなっても、スムーズに対応してもらえる可能性が高いでしょう。

同意が得られたら早期代位弁済を依頼する

金融機関の同意が得られた場合は、早期代位弁済を依頼し、住宅ローンの支払いを一時的に停止します。
代位弁済とは、保証会社が代わりにローン残債を一括返済することです。
代位弁済後は、不動産会社の仲介のもと任意売却をおこなってきます。
手続きが早いほど任意売却をスムーズに進めることができるでしょう。

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住宅ローンをまだ滞納していない状態では任意売却が難しい理由

住宅ローンの滞納をしていない場合でも任意売却は可能とご説明しましたが、実際は金融機関によっては同意を得るのが難しいケースも少なくありません。
では、なぜ金融機関は任意売却に同意してくれないのでしょうか。

理由①金利を得られなくなるため

銀行がお金を貸すメリットは、お金を貸すことによって得られる金利です。
任意売却に同意すれば、金融機関は定期的な金利を得られなくなります。
金融機関としては、お金を貸し付けた意味がありません。
そのため、滞納の事実がない限りは、そのまま返済を続けるよう説得されるでしょう。

理由②担保なしでローンだけが残るため

住宅ローンを組む際は、滞納リスクに備えて対象の不動産を担保に融資をおこないます。
これは、正式には抵当権と呼び、設定した不動産から優先的に弁済を受ける権利を意味します。
そのため、ローンを滞納した場合は、金融機関は強制的に競売にかけることができ、その対価からお金を回収するのです。
この抵当権は、一般的にはローンを完済したときに抹消することが可能ですが、任意売却の場合は、ローンを完済していなくても売却のために抹消することができます。
しかし、実際は任意売却でローンを完済できるケースは少なく、多くの方が売却後もローンの返済をおこなう必要があります。
つまり、金融機関は担保なしでローンのみが回収できなくなる状態になるのです。
そのため、担保を失った残債は、回収できないリスクが高いため、簡単に任意売却が認められません。

理由③任意売却は「期限の利益喪失」が必要だから

ローンを組む際は「期限の利益」といって、ローンを分割で返済できる権利が生じます。
しかし、滞納をすると「期限の利益喪失」により、ローンの一括返済が求められます。
任意売却では、一般的には期限の利益喪失という理由が必要です。
任意売却は、ローンを一括で支払わなければならないという資金づくりのためにおこなわれる手続きです。
そのため、まだ滞納していない状態で、金融機関が期限の利益喪失を通知することはないため、そもそも任意売却をする必要がないことになります。
よって、金融機関は同意する必要がないため、この状態では任意売却は難しくなります。

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住宅ローンの滞納がまだのタイミングで任意売却をするメリット

では、住宅ローンを滞納していない状態で任意売却をすることは、メリットがあるのでしょうか。
ここでは、まだ滞納していないタイミングで任意売却するメリットを解説します。

メリット①金融機関に相談する時間が確保できる

住宅ローンを滞納する前に任意売却について相談することで、金融機関としっかりと話し合える時間を設けることができます。
前述しているように、任意売却をおこなうには金融機関の同意が必須です。
金融機関への交渉までに、不動産査定から査定の根拠の作成、ローン残債計画などを作成するため、時間に余裕をもって進めることができるでしょう。

メリット②事故情報リストに登録されない

住宅ローンを滞納する前に任意売却を進めれば、事故情報リストに登録されない点もメリットです。
事故情報リストとは、いわゆる「ブラックリスト」のことで、ローンなどを滞納した際に登録されます。
リストに登録されれば、新たにクレジットカードを作ることができなかったり、ローンを組んだりすることもできません。
なお、事故情報リストに登録されると、最低5年間は抹消されることはありません。
一方で、滞納前に任意売却をおこなうと、事故情報リストへの登録を防ぐことができます。

メリット③競売を回避できる

早期の任意売却は競売を回避できるメリットもあります。
競売は、住宅ローンを滞納した際に貸し付けたお金を回収するために強制的に売却される仕組みです。
競売にかけられると、任意売却よりも低価格で売却することになるため、返済できる金額が少なくなります。
また、競売後は、自己破産を余儀なくされるケースも珍しくありません。
一方で、住宅ローンをそもそも滞納していないため、競売にかけられることがなく強制的な売却やリスクを回避できます。
このように、住宅ローンを滞納する前の任意売却は、多くのメリットが得られるのが特徴です。

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まとめ

住宅ローンの滞納をまだしていない状態でも、金融機関からの同意が得られれば任意売却を進めることは可能です。
ただし多くの金融機関で、金利が得られなくなる、担保なしでローンが残るなどを理由に同意してもらえないケースがあるため注意しましょう。
金融機関から同意が得られれば、余裕をもって任意売却を進められたり、競売を回避できたりなどメリットとして大きいといえます。
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